こんにちは、奈良の中古住宅専門店「ならスマ」の店長をさせていただいております、竹原と申します。
今回は、奈良県内で中古物件を探しておられる閲覧者様に向けて、注意点を書いていきたいと思います。
少しでも奈良で中古住宅を探しておられる閲覧者様の一助になれれば幸いでございます。
出張や転勤などの理由で色々な地域でお住まいを経験されている方はお分かりだと思うのですが、やはり不動産にも「地域柄」というものがございまして、奈良の不動産にも特徴があります。
・奈良には再建築不可物件が多い！
まずはこれ！
特に奈良の中でも古い地域は非常に再建築不可の物件が多いです。
再建築不可というのは、
・建築基準法上の道に、２メートル以上接していない。
・一戸建てにも関わらず、新築時に二戸建、三戸建など（連棟）の名目で建築確認を取得されていて現況と相違がある。
・建物が市街化調整区域に建っている。
などの理由で、今は住めるけれどその建物を取り壊して新しい建物を建て直すことができない物件のことです。
当たり前ですが、建物の再建築ができないということは延々とリフォームやリノベーションをして既存の建物を生かし続けないといけません。
既存の建物を取り壊してしまったら最後、もうその土地は更地として活用するしかありません。
ですが、
「でも別に今住むには何の問題もないんでしょ？」
「木造建築なんだからずっとリフォームをかけ続ければ半永久的に使えるんじゃ？」
というお声もよく頂きます。
それはその通りです。
再建築不可でも現況の建物に住むのに支障はありませんし、木造建築はきちんと手を入れてあげれば非常に長期間住み続けることができます。
しかし一つ決定的に大きな問題があります。
それは、再建築不可物件の購入には金融機関がお金を貸してくれないということ。
これでは再建築不可物件を購入できる方は多額のキャッシュをお持ちの方に絞られてしまいます。
裏を返せば、将来販売する際も同じで、数少ない現金客にしか販売できませんから、二束三文に買いたたかれてしまいます。
ということで、よほどのことが無い限り再建築不可物件はお勧めしません。
・奈良に再建築不可物件が多い理由とは？
さて、そんな再建築不可物件ですが、奈良には特別に再建築不可物件が多いのです・・・。
その理由のほとんどが
・建築基準法上の道に２メートル以上接していない
というもの。
よく他県からきた人が
「奈良は道が狭いねえ」
とこぼしているのを聞いたことがありませんか？
そう、奈良はとにかく道が狭いです！（特に古い町は。新しい町はそんなことありませんよ！）
そういった事情から、昔は苦肉の策で新築を建てる業者さんが前面道路の幅を実際より広く申請していたり、見た目上はアスファルト敷の道に接していても建築基準法上では道ではなかったりというケースがあります。
今はそのような建築確認申請は通らないのでほとんどそんな新築物件はありませんが、昔は役所の審査もそこまで厳しくなかったのでそれで新築が建ってしまっているわけです。
・一般の方が再建築不可物件を完全に見抜くことは難しい？
さて、では一般の不動産をよく知らない方がお家を探されるにあたって、トラブルが起こらないのかと言いますと・・・
トラブルは起こりえます！
当然、宅建業法というものがありますから、仲介に入る不動産業者は物件の良い所も悪い所もきっちりと調べ上げて、買主様に包み隠さずお伝えする義務がありますが、それを意図的に言葉の言い回しで巧みに伝えてくる不動産業者もわずかながら存在します。
「この物件は現状では建替えはできませんが〇〇さんの通行許可があれば建替えできるので問題ありませんよ」
「この物件は現状では建替えはできませんが〇〇の条件を満たせば建替えできるので問題ありませんよ」
など、本当にそれで建替えできるなら問題ないのですが、実際には実現不可能な条件をさも簡単にできるように伝えてくる業者もいますので注意が必要です。
もっとひどいのは、売主さんについている不動産屋さんがろくに法規調査もせずに売りに出しているケース。
契約直前になって
「この物件は再建築不可ですがそれでもよろしいですか？」
と言ってくるケースもあります。
こうなってしまうと、買主さんは金融機関にもその物件を買うために手続きを進めていますし、そこに住む計画も色々と建てた後ですので、苦渋の選択を強いられることになります。
また、スーモやホームズに載っている物件も同じリスクが存在します。
物件資料に小さな文字で
「本物件は連棟申請のため単独での再建築不可」
「接道なし」
などが書かれていても、見落としてしまうこともありますし、そもそも専門用語で書かれても意味がわからないこともありますよね？
ということで、奈良で中古物件を探しておられる皆さまには、業者選びを慎重にしていただいて、なにか物件の資料に見慣れない言葉が書いてあった場合はしっかりと理解できるまで質問することをお勧めします。
最後に、コマーシャルです。
当店、中古住宅専門店「ならスマ」では、徹底的に買主様側の味方にたって、物件の良い所も悪い所も全て包み隠さずお伝えする方針を貫いております。
また、法規調査も宅地建物取引士の資格者が専任で役所を回り、徹底的に調べ上げますのでご安心ください。
建物もご要望をいただきましたら建築士の資格者が物件の診断をさせていただくサービスも提供しております。
奈良で中古物件をお探しの皆さま、是非ともならスマにお気軽にご相談くださいね！
私たち「中古住宅専門店 ならスマ」は、お客様の新しい住まいづくりをお手伝いしております。
「資金計画」からお住まいさがし、リフォームのご提案、施工までサポートさせて頂きます。
お子様連れのお客様もご遠慮なくご来店くださいませ。
スタッフ一同お待ちしております。
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0120-740-158までお電話ください。
