みなさま、こんにちは。
中古住宅専門店ならスマの澤田です。
ならスマにお家を探しに来られるお客様のほとんどが住み替えです。
また、一概に住み替えと言っても色々ございます。
・実家から出て、新しいお家に住み替えたい
・賃貸に住んでいるが、新しいお家に住み替えたい
・今住んでる持ち家を売却して、新しい家に住み替えたい
本日は、この中にある【今住んでる持ち家を売却して住み替えたい】方々に売却方法についてご説明させて頂きたいと思います。
まず、お家を売却したいとなった際にご自身だけで今住んでいるお家を買ってくれる方を見つけるという事は非常に困難なので、一般的には不動産会社に売却のお手伝いを依頼をします。
この時に、大事なポイントがいくつかあります。
①売却金額は売主様が自由に決定が出来る
物件の販売価格は基本的に売主様が決定されます。
ただ、何も知らない売り主さんが不動産会社に『このお家、いくらで売りたいですか？』と言われたとしても、当然ながら売主様としてはいくらで売れるのかもわからないですし、もちろん高く売れる方がいいでしょうから一番良い売出金額なんてわからないんです。
そこで不動産会社がよく行うのが、物件の価格査定なんです。
この価格査定というのは、不動産会社の営業スタッフが気分や雰囲気で決めるのではなく、
そのエリアの
・過去の取引事例
・現在の販売中の物件情報
・お家の土地の形状、大きさ
・前面道路の広さ、道路の種類、高低差
・インフラ関係
・建物状況（水廻り、内装、、屋根、外壁等）
そのような情報を元に、販売する際の基準になる査定金額を算出します。
その査定金額を見て、
『思っていた金額よりとても高くてラッキー！』
なんて方もいる一方、そうでない方もいるのも事実です。
例えば、売却するお家のローン残債金額よりも低かったり、
次に住みたいお家の予算よりも低かったりと、、、。
そこで、査定金額よりも売りたい金額で売りに出すことも出来るのです。
ここで一例をあげます。
Aさんのお家の購入金額（当時）→３０００万円
現在のローン残債→２０００万円
売却査定金額→１９００万円
このまま査定金額の１９００万円で売ってしまうと、ローンを完済する為に約１００万円の追金と、売却に伴う諸経費の支払い等で合計約２００万円ほど追加で支払いが必要になります。
貯金などあれば可能ですが、無ければ次のお家を購入するローンに上乗せしたり、次のお家の予算を下げる必要が出てきてしまい、大きく予定が狂ってしまう事もあります。
そこで、この物件を２１００万円で売りに出すことにしました。
もし、売れた場合ですと、買主様から支払われた２１００万円の内から、
・ローン完済 ２０００万円
・諸経費等 １００万
を支払うことで、残債も無くし諸経費も一緒に払うことが出来るのです。
もちろん査定金額より売却金額を低くすれば、売れる可能性は大きくなり、査定金額より売却金額を高くすれば売れる可能性は小さくなります。
売却をお急ぎではない方は特に、まずはチャレンジ価格で売り出してみることも可能です！
②広告費用などは一切不要
査定をしてもらい、残債や次のお家などの資金計画を済ませ、いざ家を売りに出そう！となれば、
まず、不動産会社へ販売活動を依頼する契約を結びます。
それは【媒介契約（ばいかいけいやく】と言います。
媒介契約は三種類程あり、それぞれに一長一短ありますがどれも【販売活動をする】には変わりないので、ここでは割愛します。
そして契約を結び、不動産会社に販売活動を初めてもらうのですが、基本的に広告費用はかかりません。
依頼者（売主様）が特別な販売活動の依頼をしない限り、一切不要となるのです。
（＊『〇〇のエリアに私のお家のチラシを作って、１０００枚配ってください』等は、不動産会社によって追加で費用が掛かる可能性があります）
不動産会社の販売活動で代表的なものが、各ポータルサイト（不動産物件情報：SUUMOさんやat-homeさん等）への掲載や
不動産会社独自の自社ホームページに掲載する等がございます。
もし、こういったチラシやサイトをご覧になったお客様が、
『このお家を実際に見ていたい！』
と思われ、不動産会社に連絡をし、目をつけた物件を内覧されます。
そして、その物件をお客様が気にいられて購入とする運びとなり、めでたく売買契約となった場合に初めて仲介手数料という費用がかかります。
不動産会社の仲介手数料は【（物件価格×３％）+６万円+消費税】として計算致します。
お家が売れて初めて、費用が発生する仕組みとなっているのです。
でも、お家を売る予定が急遽、変わってしまう事も当然あり得ます。
・自身のお子様が売却予定のお家に住むことになった。
・資金計画の末、５年後に売却する事になった。
例えば、１年間販売活動を不動産会社に依頼をしていて、急遽予定が変わり、売却を中止することになった場合でも、
不動産会社は１年間の販売活動の費用を売主様へ請求することは無いのです。
つまり・・・、
①と②を合わせると、“媒介契約を結ぶ→売却の活動をしてもらう” というのは
【売主様の好きな金額で、タダで販売活動が出来る】
という、売り主様にとってすごく都合のいい契約となっています。
現在の持っているお家を売却するという事はすごくハードルが高く、沢山の手間がかかり、特別に費用が払う必要があるんじゃないかと思われがちなのですが、そのような心配は一切皆無です。
当然ながら、お家の購入や売却を何度もご経験をされる方は非常に少ないので、売却時の知識や相場の金額を知ってる方も中々いません。
売却時に販売価格の基準となる金額を算出しなければならないのですが、中古住宅専門店 ならスマでは、お客様を第一に考えておりますので、完全無料で訪問査定させて頂いております！
『いきなり、家を売ってくれって契約をせまられるんじゃないの・・・？』
『しつこく営業の電話を毎日かけてきたりしないかな・・・？』
無理な営業は致しませんし、しつこい営業も致しませんのでご安心してご依頼下さい。
無料ですのでまずは、ご自身のお家の査定金額を知っていただき、お家購入時に予算を決めるための材料としてお使いください。
